Upravljanje zgradama

Kad se kaže upravljanje i održavanje zgrade tad se misli na upravljanje i održavanje zajedničkih prostora(stubište, zajedničke prostorije, okoliš zgrade i sl.) i zajedničkih dijelova zgrade(krov, fasada, ulazna vrata, zajedničke vodovodne, kanalizacijske i elektroinstalacije i sl.), dakle ova djelatnost završava s ulaznim vratima pojedinog stana tj. ne odnosi se na same stanove koji su u pojedinačnom vlasništvu.

Da bi upravljanje i održavanje zgrade razumjeli potrebno je naglasiti kako u tom poslu razlikujemo tri subjekta:

  1. Vlasnici prostora (stanova) u zgradi (suvlasnici zgrade)
  2. Ovlašteni predstavnik suvlasnika (vlasnici prostora (stanova) ga izaberu međuvlasničkim ugovorom)
  3. Upravitelj, što je fizička ili pravna osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja, npr. HEPP UND BERGER IMMOBILIEN d.o.o., (vlasnici (prostora) stanova ga izaberu međuvlasničkim ugovorom)

Dakle, suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom (Prijedlog MU-a može ponuditi Hepp und Berger Immobilien d.o.o.i nalazi se ovdje.) između ostalog određuju: svog ovlaštenog predstavnika, upravitelja zgrade, te u suradnji s upraviteljem određuju visinu mjesečne pričuve po m² korisne površine stana ovisno o potrebama i stanju zgrade. Da bi međuvlasnički ugovor bio pravovaljan potrebno je istog potpisati (ovjeriti) od onolikog broja suvlasnika čiji prostori (stanovi) svojim korisnim površinama čine više od 50% ukupne korisne površine svih prostora (stanova) u zgradi (većina suvlasničkih udjela), tada je isti obvezujući i za one suvlasnike zgrade koji MU nisu mogli ili nisu htjeli potpisati. Odabrani ovlašteni predstavnik suvlasnika zgrade tada sklapa ugovor o upravljanju zgradom s odabranim upraviteljem temeljem dogovorenih odredbi iz međuvlasničkog ugovora.

Cilj navedenog je početak stvaranja zajedničkog novčanog fonda pričuve zgrade iz kojeg će se održavati zajednički dijelovi i prostori u zgradi. Fond se puni pojedinačnim uplatama suvlasnika, a visina pojedine mjesečne pričuve ovisna je o površini pojedinog stana. Npr. ako se dogovori iznos pričuve od 0,50 € (3.77kn) tada bi vlasnik stana od 50 m² mjesečno na račun pričuve uplaćivao 25 € (188.36kn). Visina pričuve po m² stana se dogovara ovisno o stanju i potrebama zgrade, starije zgrade bi trebale uplaćivati više, a novije manje. Gornja visina pričuve nije fiksno određena, a visina minimalne pričuve određena je zakonom i iznosi 0,41€/m² (3.09 kn/m²) korisne površine stana . Točna visina pričuve potrebna za ispravno održavanje zgrade tijekom višegodišnjeg razdoblja može se izračunati pomoću programa upravljanja zgradom, istog izrađuje Upravitelj (Hepp und Berger immobilien d.o.o.) u suradnji sa suvlasnicima.

Pored svega navedenog potrebno je napomenuti da se novac koji suvlasnici zgrade prikupe pohranjuje na posebnom žiro računu zgrade koji je isključivo u njihovom vlasništvu i kojim oni raspolažu preko svoga ovlaštenog predstavnika i upravitelja zgrade.Neovisno o visini dogovorene pričuve fiksni troškovi upravljanja kao i naknada Upravitelju (Hepp und Berger Immobilien d.o.o.) su uvijek isti. Na kraju svake godine svi suvlasnici dobivaju na osobne adrese financijsko izvješće o stanju računa svoje zgrade, a isto mogu svakodnevno provjeriti i na našoj internet stranici.

O svakom potrebnom radu na zgradi, cijeni radova i izvođačima odlučuje izabrani predstavnik suvlasnika u suradnji s Upraviteljem. Ukoliko se radi o većim radovima dužnost upravitelja je izvršiti pozivno nadmetanje tj. prikupiti min. tri ponude te u suradnji s ovlaštenim predstavnikom, između pristiglih ponuda odabrati najpovoljnijeg ponuđača. Što se tiče stimulacije rada predstavnika suvlasnika u praksi postoje dva slučaja. Naime njegov rad može biti volonterski, a može biti i plaćen od strane vlasnika stanova što se dogovara međuvlasničkim ugovorom. Naknada ovlaštenom predstavniku suvlasnika isplaćuje se temeljem ugovora o dijelu.

Glavnina poslova i aktivnosti koji se financiraju iz fonda zajedničke pričuve zgrade; nešto je definirano zakonom, nešto međuvlasničkim ugovorom, a nešto se dogovara između ovlaštenog predstavnika i upravitelja:

  • Osiguranje zgrade (osiguranje od: požara, oluje, udara groma, poplave, puknuća vodovodne ili kanalizacijske cijevi, odgovornosti zgrade prema trećim osobama). Iznos godišnje premije: cca: 0,30 €/m² (2.26 kn/m²) korisne površine zgrade – zakonska obveza
  • Rješavanje hitnih popravaka i vraćanje prostora u prvobitno stanje u slučaju kvara – zakonska obveza
  • Plaćanje zajedničke stubišne rasvjete
  • Čišćenje zgrade
  • Nabavka, postavljanje i servisiranje vatrogasnih aparata (min. jedan po etaži) – zakonska obveza
  • Deratizacija – zakonska obveza
  • Dimnjačar– zakonska obveza
  • Servisiranje dizala – zakonska obveza
  • Ispitivanje gromobranske instalacije – zakonska obveza
  • Ispitivanje električne instalacije – zakonska obveza
  • Ispitivanje unutarnje hidrantske mreže – zakonska obveza
  • Ispitivanje nužne (panične) rasvjete – zakonska obveza
  • Mogućnost kreditiranja potrebnih radova: ukoliko je na zgradi potrebno izvršiti veće radove cijena kojih je veća od stanja na računu zgrade tada se temeljem pričuve može podići namjenski kredit za zgradu koji se u budućnosti otplaćuje iz sredstava zajedničke pričuve. Da bi se kredit ostvario potrebna je 60 postotna suglasnost svih vlasnika stanova u zgradi i visinu pričuve potrebno je korigirati sukladno uvjetima banke
  • Troškovi upravljanja zgradom, (bez obzira na odlučenu visinu pričuve troškovi su isti)

Samim sustavom upravljanja zgradom odnosno međuvlasničkim ugovorom može se riješiti i pojedinačno plaćanje potrošene vode na osnovi faktura Vodovoda (ukoliko zgrada ima zajedničko mjerilo za vodu) mada se sama pojedinačna potrošnja ne može plaćati iz fonda zajedničke pričuve.

Glavne obveze upravitelja:

  • otvaranje posebnog žiro-računa zgrade i prikupljanje uplata,
  • naplata pojedinačne pričuve (redovnim ili prisilnim putem)
  • evidentiranje ulaznih i izlaznih računa,
  • organizacija redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • prikupljanje ponuda za veće radove na zgradi,
  • organizacija plaćanja stubišne rasvjete,
  • osiguranje zajedničkih dijelova i uređaja od rizika,
  • uzimanje kredita radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke vlasnika,
  • zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja, i drugo,
  • organizacija popravka kvarova hitne naravi na zajedničkim dijelovima zgrade,
  • čuvanje interesa svih suvlasnika zgrade,
  • upozorenje na poslove koji se moraju obaviti radi funkcionalnosti građevine, i drugo.
  • Izrada godišnjeg ili višegodišnjeg programa upravljanja zgradom, odnosno prijedlog mjesečne visine pričuve u cilju ispravnog funkcioniranja i održavanja zgrade.

VEZANO ZA NAVEDENO SLOBODNO NAS KONTAKTIRAJTE BEZ OBAVEZE I UKOLIKO TO ŽELITE NAŠI DJELATNICI ĆE VAS VODITI KROZ CIJELI POSTUPAK USPOSTAVE UPRAVLJANJA I ODRŽAVANJA VAŠE ZGRADE.

Dodatno:

MINIMALNA VISINA MJESEČNE PRIČUVE ZGRADE REGULIRANA JE ZAKONOM:
Iznos minimalne visine zajedničke pričuve je 0,54 % etalonske cijene građenja za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji godišnje, tako da danas minimalni mjesečni iznos pričuve po metru četvornom iznosi:

6.800 kn/m2 x 0,54% / 12 = 3,06 kuna (0,41€) / m2 mjesečno

Važno je istaknuti da Upravitelj nema pravo nametnuti visinu pričuve, već je samo predlaže temeljem procjena fiksnih i mogućih troškova , a pričuva se ne može povećati sve dok je ne prihvati većina suvlasnika zgrade!

Kontakt