Private Verwaltung

Wenn wir von der Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes sprechen, meinen wir die Verwaltung und Instandhaltung von Gemeinschaftsräumen (Treppenhaus, Gebäudeumgebung usw.) und Gemeinschaftsteilen des Gebäudes (Dach, Fassade, Eingangstür, gemeinsame Sanitäranlagen, Abwasser) und Elektroinstallationen usw., so dass diese Tätigkeit mit der Eingangstür einer einzelnen Wohnung endet, d. h. sie gilt nicht für die Wohnungen selbst, die sich im Eigentum von Einzelpersonen befinden.

Um die Verwaltung und Instandhaltung des Gebäudes zu verstehen, muss betont werden, dass wir in dieser Arbeit zwischen drei Einheiten unterscheiden:

  1. Eigentümer von Räumen (Wohnungen) im Gebäude (Miteigentümer des Gebäudes)
  2. Bevollmächtigter Vertreter der Miteigentümer (Eigentümer von Räumlichkeiten „Wohnungen“ ) werden ausgewählt.
  3. Der Verwalter, eine natürliche oder juristische Person, die zur Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben registriert ist, z. B. HEPP UND BERGER IMMOBILIEN d.o.o. (die Eigentümer (der Räumlichkeiten) der Wohnungen wählen ihn durch einen Miteigentumsvertrag)

Daher bestimmen die Miteigentümer des Gebäudes per Miteigentumsvertrag (der MU-Vorschlag kann von Hepp und Berger Immobilien d.o.o. angeboten werden und finden Sie hier) unter anderem: ihren Bevollmächtigten, den Verwalter des Gebäudes, und in Zusammenarbeit mit dem Verwalter je nach Bedarf und Zustand des Gebäudes die Höhe der monatlichen Reserve pro m² Nutzfläche der Wohnung festlegen.

Damit der Vertrag gültig ist, muss er von der Anzahl der Miteigentümer unterzeichnet (beglaubigt) werden, deren Räume (Wohnungen) mehr als 50 % der gesamten Nutzfläche aller Räume (Wohnungen) ausmachen (die Mehrheit der Miteigentumsanteile), dann ist es verbindlich und für diejenigen Miteigentümer des Gebäudes, die die MU nicht unterzeichnen konnten oder wollten. Der ausgewählte Bevollmächtigte des Miteigentümers des Gebäudes schließt dann mit dem ausgewählten Verwalter einen Gebäudeverwaltungsvertrag auf der Grundlage der vereinbarten Bestimmungen des Miteigentumsvertrags ab.

Das Ziel des oben Gesagten besteht darin, mit der Schaffung eines gemeinsamen Gebäudereservefonds zu beginnen, aus dem gemeinsame Teile und Räume im Gebäude erhalten werden. Der Fond wird durch die Einzelzahlungen der Miteigentümer gefüllt, wobei die Höhe der jeweiligen monatlichen Rücklage von der Fläche der einzelnen Wohnung abhängt. Zum Beispiel Wenn ein Rücklagenbetrag von 0,50 € (3,77 HRK) vereinbart wird, zahlt der Eigentümer einer 50 m² großen Wohnung monatlich 25 € (188,36 HRK) auf das Rücklagenkonto.

Die Höhe der Reserve pro Quadratmeter der Wohnung wird je nach Zustand und Bedarf des Gebäudes vereinbart, ältere Gebäude sollen mehr, neuere Gebäude weniger zahlen. Der Höchstbetrag der Rücklage ist nicht festgelegt, die Höhe der Mindestrücklage ist gesetzlich festgelegt und beträgt 0,41 €/m² (3,09 HRK/m²) der Nutzfläche der Wohnung. Die genaue Höhe der für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes über einen mehrjährigen Zeitraum erforderlichen Reserve kann anhand des Gebäudemanagementprogramms berechnet werden, das vom Verwalter (Hepp und Berger immobilien d.o.o.) in Zusammenarbeit mit den Miteigentümern erstellt wird.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass von den Miteigentümern des Gebäudes eingenommene Geld auf einem speziellen Girokonto des Gebäudes gespeichert wird, das ausschließlich ihnen gehört und über welches sie verfügen sowie der Gebäudemanager.Unabhängig von der Höhe der vereinbarten Rücklage sind die festen Verwaltungskosten sowie die Vergütung an den Verwalter (Hepp und Berger Immobilien d.o.o.) immer gleich. Am Ende eines jeden Jahres erhalten alle Miteigentümer einen Finanzbericht über den Saldo ihrer Gebäuderücklagen an ihre persönliche Adresse, welche sie täglich auf unserer Website einsehen können.

Über alle notwendigen Arbeiten am Gebäude, den Preis der Arbeiten und die Auftragnehmer entscheidet der gewählte Vertreter des Miteigentümers in Zusammenarbeit mit dem Verwalter. Handelt es sich um größere Bauleistungen, ist es Aufgabe des Bauherrn, eine Ausschreibung durchzuführen, d.h. mind. drei Gebote werden abgegeben und in Zusammenarbeit mit einem Bevollmächtigten wird der günstigste Bieter ausgewählt. Was die Förderung der Arbeit von Miteigentümervertretern betrifft, gibt es in der Praxis zwei Fälle. Seine Tätigkeit kann nämlich ehrenamtlich sein, er kann aber auch von den Wohnungseigentümern bezahlt werden, was im Miteigentumsvertrag vereinbart wird. Die Entschädigung des Bevollmächtigten des Miteigentümers erfolgt auf der Grundlage der Vereinbarung des Miteigentümers.

Der Großteil der Arbeitsplätze und Aktivitäten wird aus dem gemeinsamen Rücklagenfond des Gebäudes finanziert; Etwas wird durch Gesetz definiert, etwas durch eine Eigentumsvereinbarung, und etwas wird zwischen dem Bevollmächtigten und dem Manager vereinbart:

  • Gebäudeversicherung (Versicherung gegen: Feuer, Sturm, Blitzschlag, Überschwemmung, Bruch einer Wasser- oder Abwasserleitung, Haftung des Gebäudes gegenüber Dritten). Jahresprämienbetrag: ca.: 0,30 €/m² (2,26 kn/m²) der Gebäudenutzfläche – gesetzliche Verpflichtung
  • Sich um Notfallreparaturen zu kümmern und den Raum im Falle einer Panne wieder in seinen ursprünglichen Zustand zu versetzen – eine gesetzliche Verpflichtung
  • Bezahlung der gemeinsamen Treppenbeleuchtung
  • Reinigung des Gebäudes
  • Beschaffung, Installation und Wartung von Feuerlöschern (mindestens einer pro Etage) – gesetzliche Verpflichtung
  • Schädlingsbekämpfung – gesetzliche Verpflichtung
  • Schornsteinfeger – gesetzliche Pflicht
  • Aufzugswartung – eine gesetzliche Verpflichtung
  • Überprüfung der Blitzschutzanlage – gesetzliche Pflicht
  • Prüfung der Elektroinstallation – eine gesetzliche Verpflichtung
  • Prüfung des internen Hydrantennetzes – gesetzliche Verpflichtung
  • Prüfung der Notbeleuchtung (Panikbeleuchtung) – gesetzliche Verpflichtung
  • Die Möglichkeit der Anrechnung der notwendigen Arbeiten: Wenn am Gebäude größere Arbeiten durchgeführt werden müssen, deren Kosten höher sind als der Saldo auf dem Gebäudekonto, kann auf der Grundlage der Rücklage ein zweckgebundenes Darlehen aufgenommen werden und für das Gebäude ausgegeben werden, die künftig aus Mitteln der gemeinsamen Rücklage zurückgezahlt werden. Um einen Kredit zu erhalten, ist eine Zustimmung von 60 Prozent aller Wohnungseigentümer im Gebäude erforderlich und die Höhe der Rücklage muss entsprechend den Konditionen der Bank angepasst werden.
  • Gebäudeverwaltungskosten (unabhängig von der beschlossenen Höhe der Rücklage sind die Kosten gleich)

Das Gebäudemanagementsystem selbst, d. h. der Eigentumsvertrag, kann auch die individuelle Zahlung des verbrauchten Wassers auf der Grundlage von Vodovod-Rechnungen regeln (sofern das Gebäude über einen gemeinsamen Wasserzähler verfügt), obwohl der individuelle Verbrauch selbst nicht aus dem gemeinsamen Wasserzähler bezahlt werden kann.

Hauptaufgaben des Managers:

  • Eröffnung eines speziellen Girokontos für den Bau und Einzug der Zahlungen,
  • Erhebung individueller Reserven (regulär oder erzwungen)
  • Erfassung von Eingangs- und Ausgangsrechnungen, • Organisation der regelmäßigen Wartung gemeinsamer
  • Organisation der regelmäßigen Wartung gemeinsamer Teile und Geräte in Bau- und Funktionszustand,
  • Sammlung von Angeboten für größere Arbeiten am Gebäude
  • Organisation der Bezahlung der Treppenbeleuchtung
  • Risikoversicherung für gemeinsame Teile und Geräte
  • Aufnahme eines Darlehens zur Sicherung zusätzlicher Mittel zur Deckung der Instandhaltungskosten des Gebäudes, basierend auf der Entscheidung des Eigentümers
  • Vertretung von Miteigentümern vor Gericht und anderen staatlichen Behörden in Verfahren im Zusammenhang mit der Verwaltung und anderen
  • Organisation der Reparatur dringender Mängel in gemeinsamen Gebäudeteilen,
  • Wahrung der Interessen aller Miteigentümer des Gebäudes
  • Warnung vor Aufgaben, die für die Funktionsfähigkeit des Gebäudes erledigt werden müssen, und anderen.
  • Erstellung eines jährlichen oder mehrjährigen Gebäudemanagementprogramms, d. h. eines Vorschlags für die monatliche Höhe der Rücklage zur ordnungsgemäßen Funktion und Erhaltung des Gebäudes.

HINSICHTLICH DES OBEN GENANNTEN KÖNNEN SIE UNS FREI UND UNVERBINDLICH KONTAKTIEREN. WENN SIE MÖCHTEN, WERDEN UNSERE MITARBEITER SIE DURCH DEN GESAMTEN PROZESS DER FESTLEGUNG DER VERWALTUNG UND INSTANDHALTUNG IHRES GEBÄUDES FÜHREN.

Zusätzlich:

DIE MINDESTHÖHE DER MONATLICHEN RESERVE DES GEBÄUDES IST GESETZLICH GEREGELT:
Die Höhe des Mindestbetrags der gemeinsamen Rücklage beträgt 0,54 % des Referenzpreises für Bauarbeiten zur Anwendung im Gesetz über den Sozialwohnugsbau pro Jahr, so dass der monatliche Mindestbetrag der Rücklage pro Quadratmeter heute beträgt:

6.800 HRK/m2 x 0,54 % / 12 = 3,06 HRK (0,41 €) / m2 pro Monat

Es ist wichtig darauf hinzuweisen, dass der Manager nicht das Recht hat, die Höhe der Rücklage festzulegen, sondern diese lediglich auf der Grundlage von Schätzungen der Fixkosten und möglichen Kosten vorschlägt und die Rücklage nicht erhöht werden kann, bis sie von der Mehrheit der Mitwirkenden akzeptiert wird. Eigentümer des Gebäudes!

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